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【撰文/Angela】

都會區房價連年翻漲,年輕人望屋興嘆,就連想要換屋的有殼族,也大喊吃不消,其實,許多老屋不但物美價廉,還兼具便利的機能性,只要挑對標的,就能收保值之效!

台灣人口結構正面臨重大變化,國發會「中華民國二○一二年至二○六○年人口推計」報告指出,二○一六年起,台灣六十五歲以上老年人口將超過十四歲以下幼年人口,老化指數超過一○○%,全台住宅也正面臨老年化。

據內政部統計,台灣房屋平均屋齡為二十七?六五年,屋齡二十年以上老屋占比高達八成,新北市老屋占比為七十八%,居全國之冠,台北市平均屋齡三十?七七年,為全台住宅屋齡最高縣市。

綜觀老屋分布密集區,多為舊市鎮與火車站周邊,對此全國不動產總經理石吉平分析,各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點,交通機能帶動商業活動,形成住宅聚落。以台北市為例,台北車站、西門町一帶是最早發跡的地點,早期的商業與學區發展提高了生活便利性,因此吸引人口聚集。

新屋價飆漲 老屋易入手

近年來首善之都預售、新成屋房價動輒百萬起跳,荷包有限的受薪階級只好將目標轉向門檻較低的老屋。優美地產企研室調查北市二○一四年舊公寓與三年內新成屋均價漲跌幅,年漲幅達六到七%,其中公寓漲幅僅略遜新成屋一?六%,卻享有低公設比、土地持分大等優勢,「惦惦呷三碗公」的增值潛力不容小覷。

以北市大同區為例,二○一三年公寓均價為每坪三十九?三萬元,在雙子星計畫與西區軸線翻轉議題帶動下,隔年續漲至四十三?六萬元,漲幅高達一○?九四%。優美地產企研室召集人葉立敏表示,隨著捷運北門站開通和機場捷運將通車,大同區的後勢漲幅將持續看好。

因此,你不必堅持非預售屋或新成屋不買,同樣的購屋預算,老屋公設比低,實際使用面積大,單價、總價也較新屋親民,且多位於黃金地段,周邊生活機kk音標線上教學 英文課程 高雄商用英語課程 台南商用英語課程能佳,又和新屋一樣可享受增值空間,在比價效應帶動下,成為不景氣時保值抗跌的首選。

善用整建補助 幫老屋回春

可是老屋屋況比較差,不是嗎?其實,基於住宅安全考量,政府已推動老屋拉皮、增設電梯、騎樓整平等整建補助方案多年,如台北市針對老舊公寓推出改善建物安全四大補助,除原有的「集合住宅改善無障礙設施」、「老屋拉皮暨增建電梯補助」外,去年下半年加碼四百萬元補助「老屋健檢」增額兩百件,另新增三千萬元「外牆飾面剝落修繕」補助。

近來住宅外牆磁磚剝落意外頻傳,新北市政府即起受理建物更新整建補助,每案最高補助七十五%,金額上限為一千萬元,至於迫切度高的公寓增設電梯,則常因一樓住戶不同意,使協商破局,申請件數不多。

此外,新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案,推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」三方案,既可保障一樓使用空間,又能提供二樓以上住戶使用電梯,只要是屋齡十五年以上的四、五層樓住宅,有適當空間安裝電梯,即可申請。

都更效益 加持老屋身價

「加速公辦都更效率,才能造就住宅、社會、產業多贏局面。」德明財經科技大學副教授花敬群指出,全台有超過三百五十萬戶住宅需都更,台北市就超過四十萬戶,但《都市更新條例》通過至去年為止,北市經都更拆除老建物僅八一四七戶,以此速度推算,至少得花七百三十六年才能更新完畢。

儘管都更牛步,老屋若具都更效益,仍有如黃袍加身。天時地利不動產總經理張欣民建議,散戶投資都更宅應掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」等原則,最好臨大馬路,不要位在小巷弄,建物樓層數越低,未來可分回的樓地板面積越大,且戶數少可避免人多嘴雜,降低都更整合的難度。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》雜誌2015年6月號】

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